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Mietvertrag erstellen — kostenlos & rechtssicher

Ein rechtssicherer Mietvertrag schützt Vermieter und Mieter gleichermaßen. Mit unserem KI-Generator erstellen Sie einen vollständigen Mietvertrag in weniger als einer Minute — ohne Anwalt, ohne Kosten. Für Deutschland (BGB) und Österreich (MRG).

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Was enthält der generierte Mietvertrag?

Alle Pflichtangaben nach BGB § 535 (Deutschland) und MRG (Österreich)

Regeln zu Kaltmiete, Nebenkosten und Kaution

Kündigungsfristen und Schönheitsreparaturen

Haustier-, Untermiete- und Gartenregelungen

Befristete und unbefristete Mietverträge

Unterschriftsblock für Vermieter und Mieter

Sofort druckbereit oder als PDF speicherbar

Mietvertrag: Österreich vs. Deutschland

Die wichtigsten rechtlichen Unterschiede auf einen Blick

Thema	🇦🇹 Österreich	🇩🇪 Deutschland
Kaution (Maximum)	Kein gesetzliches Maximum; üblich 2–3 Bruttomonatsmieten	Max. 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB)
Befristung (Mindestlaufzeit)	Wohnungen: schriftlich und mind. 5 Jahre, bei einem Vermieter, der kein Unternehmer ist, mind. 3 Jahre (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG), sonst gilt der Vertrag als unbefristet (§ 29 Abs. 3 lit. a MRG)	Keine Mindestlaufzeit, aber nur mit einem Grund nach § 575 BGB (Eigennutzung, Abriss/Umbau, Vermietung an Dienstverpflichtete), bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt; sonst unbefristet
Kündigungsfrist Mieter	1–3 Monate je nach MRG-Bereich und Vereinbarung	3 Monate zum Monatsende (§ 573c BGB)
Kündigung durch Vermieter	Stark eingeschränkt – nur bestimmte Gründe nach § 30 MRG	Nur mit Kündigungsgrund (§ 573 BGB), z. B. Eigenbedarf
Begriffe im Vertrag	"Mietzins", "Bestandnehmer", "Bestandgeber"	"Miete", "Mieter", "Vermieter"
Schönheitsreparaturen	Gesetzlich keine Pflicht des Mieters; nur wenn vereinbart	Nur per expliziter Klausel auf Mieter übertragbar
Gesetzliche Grundlage	MRG + ABGB §§ 1090–1121	BGB §§ 535–580a

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Häufige Fehler beim Mietvertrag

✗Kaution über dem gesetzlichen Maximum ansetzen (Deutschland: max. 3 Nettokaltmieten)

✗Befristeten Wohnungsmietvertrag in Österreich kürzer als 5 Jahre abschließen (3 Jahre, wenn der Vermieter kein Unternehmer ist) — gilt dann als unbefristet (§ 29 MRG)

✗Schönheitsreparaturen per Formularklausel nach starrem Fristenplan auferlegen — in Deutschland unwirksam (BGH, Urteil vom 23.6.2004, VIII ZR 361/03)

✗Nebenkostenabrechnung nicht vertraglich geregelt — führt häufig zu Streit

✗Keine schriftliche Dokumentation des Wohnungszustands bei Einzug (fehlendes Übergabeprotokoll)

✗Untervermietung nicht explizit geregelt — kann zu fristloser Kündigung führen

Unser Generator vermeidet diese Fehler automatisch — durch aktuelle Rechtsgrundlagen und geprüfte Vorlagen.

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Häufige Fragen: Mietvertrag

Was muss ein Mietvertrag enthalten?

Wirksam ist ein Mietvertrag bereits, wenn sich Vermieter und Mieter über das Mietobjekt und die Miete einig sind (§ 535 BGB, § 1094 ABGB). Damit es später keinen Streit gibt, sollte er außerdem Namen und Adressen beider Parteien, die genaue Anschrift des Mietobjekts, die Mietdauer, die Nebenkosten und eine etwaige Kaution festhalten. Unser Generator erstellt alle Pflichtangaben automatisch.

Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig?

Ja, mündliche Mietverträge sind rechtlich gültig, aber gefährlich — im Streitfall lässt sich nichts beweisen. Ein schriftlicher Mietvertrag schützt beide Seiten und ist daher dringend empfohlen.

Wie hoch darf die Kaution sein?

In Deutschland darf die Kaution maximal 3 Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB). In Österreich gibt es keine gesetzliche Obergrenze, üblich sind 2–3 Bruttomonatsmieten.

Kann ich einen Mietvertrag ohne Anwalt erstellen?

Ja. Für Ihren eigenen Mietvertrag brauchen Sie keinen Anwalt. Beschränkt ist nur das berufsmäßige Tätigwerden für andere: In Deutschland ist eine Rechtsdienstleistung jede Tätigkeit „in konkreten fremden Angelegenheiten" (§ 2 Abs. 1 RDG), in Österreich ist die umfassende berufsmäßige Parteienvertretung den Rechtsanwälten vorbehalten (§ 8 Abs. 2 RAO). Wer in eigener Sache handelt, fällt unter beides nicht. Unser Generator erstellt aus Ihren Angaben einen vollständigen Entwurf — wir sind keine Rechtsanwälte und beraten nicht; prüfen Sie ihn vor der Unterschrift.

Was ist der Unterschied zwischen befristetem und unbefristetem Mietvertrag?

Ein unbefristeter Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und endet nur durch Kündigung. Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit. In Österreich muss die Befristung im Anwendungsbereich des MRG schriftlich vereinbart werden und bei Wohnungen mindestens fünf Jahre betragen, bei einem Vermieter, der kein Unternehmer ist, mindestens drei Jahre (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG, für ab 1.1.2026 geschlossene oder erneuerte Verträge); wird der Vertrag nach Ablauf weder verlängert noch aufgelöst, gilt er einmalig als um fünf bzw. drei Jahre erneuert (§ 29 Abs. 3 lit. b MRG). In Deutschland kann Wohnraum, von Sonderfällen wie der Vermietung zum nur vorübergehenden Gebrauch abgesehen (§ 549 Abs. 2 BGB), nur aus einem der Gründe des § 575 BGB befristet werden: Eigennutzung durch den Vermieter, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen, Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Räume oder Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden, sonst gilt der Vertrag als unbefristet.

Mietvertrag erstellen für Österreich — was ist anders?

In Österreich gilt das MRG (Mietrechtsgesetz) zusätzlich zum ABGB. Wichtige Unterschiede: Begriffe wie "Mietzins" statt "Miete", "Bestandnehmer" statt "Mieter". Die Befristung eines Wohnungsmietvertrags muss im Anwendungsbereich des MRG schriftlich vereinbart werden und mindestens fünf Jahre betragen, bei einem Vermieter, der kein Unternehmer ist, mindestens drei Jahre (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG); sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Unser Generator wählt automatisch die richtige Rechtsgrundlage.

„Mietvertrag“ in Österreich: Was Sie wissen sollten

Der Mietvertrag legt Mietgegenstand, Mietzins, Dauer und Nebenabreden fest. Welche Schutzregeln gelten, hängt vom Anwendungsbereich des MRG ab: Die Mietzinsobergrenzen des § 16 MRG gelten nur im Vollanwendungsbereich, Kautionsregeln und Kündigungsschutz auch im Teilanwendungsbereich, etwa in Gebäuden, die ohne öffentliche Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden (§ 1 Abs. 4 MRG).

Das muss hinein

Den Mietzins aufschlüsseln: Hauptmietzins, Betriebskosten, allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtung und gegebenenfalls Umsatzsteuer (10 Prozent, für Einrichtungsentgelt und Heizkosten 20 Prozent).
Wird ein Lagezuschlag zum Richtwert verlangt, die dafür maßgebenden Umstände spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich und ausdrücklich bekanntgeben (§ 16 Abs. 4 MRG).
Bei einem befristeten Vertrag im Vollanwendungsbereich den Abschlag von 25 Prozent ziffernmäßig ausweisen, also unbefristet zulässigen und vereinbarten Hauptmietzins gegenüberstellen (§ 16 Abs. 7 MRG).
Die Kaution mit Betrag und Veranlagungsart festhalten; Bargeld muss der Vermieter auf einem Sparbuch oder gleichwertig gesichert fruchtbringend anlegen (§ 16b Abs. 1 MRG).

Form und Unterschrift

Verträge über die Miete von Wohnräumen sind von der Rechtsgeschäftsgebühr befreit (§ 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG). Vor der Vertragserklärung des Mieters muss der Vermieter grundsätzlich einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen (§ 4 Abs. 1 EAVG 2012).

Häufige Fehler und ihre Folgen

Lagezuschlag ohne schriftliche Offenlegung der Gründe: Der Zuschlag ist unzulässig; der Mieter kann das grundsätzlich binnen drei Jahren, bei befristeten Verträgen länger, bei Gericht oder Schlichtungsstelle geltend machen und das Zuviel samt gesetzlichen Zinsen zurückfordern (§ 16 Abs. 4 und 8, § 27 Abs. 3 MRG).
Befristungsabschlag nicht ziffernmäßig ausgewiesen: Wird der Vertrag später in einen unbefristeten umgewandelt, bleibt der um 25 Prozent verminderte Hauptmietzins maßgeblich (§ 16 Abs. 7 MRG).
Kein Energieausweis vor Vertragsabschluss: Es gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart, zusätzlich droht eine Verwaltungsstrafe bis 1.450 Euro (§ 7 Abs. 1, § 9 Abs. 2 EAVG 2012).

Was danach passiert

Den Energieausweis muss der Vermieter binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen; geschieht das trotz Aufforderung nicht, kann der Mieter selbst einen einholen und die angemessenen Kosten binnen drei Jahren ab Vertragsabschluss ersetzt verlangen (§ 4 Abs. 1, § 7 Abs. 2 EAVG 2012). Im Vollanwendungsbereich sind die Betriebskosten eines Kalenderjahres spätestens zum 30. Juni des Folgejahres abzurechnen (§ 21 Abs. 3 MRG). Nach Vertragsende ist die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Forderungen bestehen; über Streit zur Höhe entscheiden Bezirksgericht oder Schlichtungsstelle (§ 16b Abs. 2 und 4, § 37 Abs. 1 Z 8b MRG).

Mietvertrag: Rechtsgrundlagen in Österreich

Für Österreich erstellt die KI „Mietvertrag“ nach österreichischem Recht und berücksichtigt dabei insbesondere:

§§ 1090–1121 ABGB
KSchG
§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG
§ 49k Abs. 4 MRG
§ 29 Abs. 2 MRG
§ 30 Abs. 1 MRG
§ 30 Abs. 2 MRG
§ 33 Abs. 1 MRG
§ 30 MRG
ZPO

ABGB §§ 1090–1121 (Bestandvertrag, subsidiär anwendbar)
Kaution: Hinweis auf übliche Praxis (max. 3 Bruttomonatsmieten)
Befristung: Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG endet ein befristeter Wohnungsmietvertrag nur dann durch Zeitablauf, wenn schriftlich vereinbart ist, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt, und die vereinbarte Dauer mindestens fünf Jahre beträgt; war der Vermieter bei der Befristung kein Unternehmer im Sinn des KSchG, genügen mindestens drei Jahre (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG in der seit 1. Jänner 2026 geltenden Fassung, anzuwenden auf ab diesem Tag geschlossene oder erneuerte Verträge, § 49k Abs. 4 MRG). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 29 Abs. 3 lit. a MRG). Der Mieter kann nach Ablauf eines Jahres jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gerichtlich oder schriftlich kündigen; dieses Recht ist unverzichtbar (§ 29 Abs. 2 MRG).
Kündigung: Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG kann der Vermieter nur aus wichtigen Gründen kündigen (§ 30 Abs. 1 MRG, Beispiele in § 30 Abs. 2 MRG), und zwar nur gerichtlich; der Mieter kann gerichtlich oder schriftlich kündigen (§ 33 Abs. 1 MRG). Die Kündigungsfrist ergibt sich nicht aus § 30 MRG: Fehlt eine Vereinbarung über Termin und Frist, sind Mietverträge über Wohnungen zum Letzten eines Monats so aufzukündigen, dass die Kündigung bei monatlicher (oder kürzerer) Zinszahlung spätestens einen Monat, bei Zinszahlung in längeren Abständen spätestens drei Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird (§ 560 Abs. 1 Z 2 lit. d ZPO). Bei einem nach § 29 Abs. 1 Z 3 MRG befristeten Wohnungsmietvertrag hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen (§ 29 Abs. 2 MRG).
Wertsicherung: Für Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG ist jede vereinbarte Wertsicherung seit 1. Jänner 2026 durch das Mieten-Wertsicherungsgesetz begrenzt; ausgenommen sind Verträge im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, außer das zulässige Entgelt richtet sich nach § 13 Abs. 4 Wgg (§ 1 Abs. 1 und 6 MieWeG). Der Mietzins ändert sich nur jährlich am 1. April, erstmals am 1. April des vollen Kalenderjahres nach Vertragsabschluss, im Ausmaß der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 (oder des an seine Stelle tretenden Index) im vorangegangenen Kalenderjahr; der drei Prozentpunkte übersteigende Teil zählt nur zur Hälfte (§ 1 Abs. 2 Z 1 MieWeG). Bei der ersten Anpassung zählt die Veränderung nur im Verhältnis der vollen Monate, die im Kalenderjahr vor diesem 1. April nach Vertragsabschluss verstrichen sind, zu zwölf Monaten (§ 1 Abs. 2 Z 2 MieWeG). Unterliegt der Mietzins den Mietzinsbeschränkungen des MRG, zählt die Indexveränderung des Jahres 2026 höchstens mit zwei Prozent (§ 1 Abs. 3 MieWeG). Eine für den Mieter ungünstigere Klausel bewirkt keine frühere und keine höhere Erhöhung (§ 1 Abs. 4 MieWeG). Die Wertsicherung kann durch die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“ vereinbart werden, bei Wohnungen mit Mietzinsbeschränkung und Vertragsabschluss vor dem 1. Dezember 2026 durch „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“ (§ 2 MieWeG).
Österreichische Rechtssprache (Mietzins statt Miete, Bestandnehmer/Bestandgeber)

Dokument-Profi ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen oder strittigen Fällen empfehlen wir eine anwaltliche Prüfung.

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