Befristeter Mietvertrag 2026: Regeln & Unwirksamkeit

Ein befristeter Mietvertrag – auch Zeitmietvertrag oder Mietvertrag auf Zeit genannt – ist ein Mietverhältnis, das von vornherein für eine festgelegte Dauer abgeschlossen wird. Er endet automatisch mit dem vereinbarten Ablaufdatum, ohne dass eine gesonderte Kündigung erforderlich ist. Das unterscheidet ihn grundlegend vom unbefristeten Mietvertrag, der ohne aktive Kündigung auf unbestimmte Zeit weiterläuft. Der befristete Mietvertrag bietet Vermietern Planungssicherheit: Sie wissen, wann sie wieder über die Wohnung verfügen können. Für Mieter bedeutet er in Österreich im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) einen finanziellen Vorteil in Form eines gesetzlich vorgeschriebenen Mietzinsabschlags. Gleichzeitig ist der befristete Mietvertrag an strenge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft – wer diese missachtet, riskiert, dass die Befristung als unwirksam gilt und ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht. Ob ein befristeter Mietvertrag wirksam ist, hängt in Österreich und Deutschland von unterschiedlichen Gesetzen, Fristen und Voraussetzungen ab. Dieser Ratgeber erklärt, was 2026 in beiden Ländern erlaubt ist, wann eine Befristung unwirksam wird und wie sich Mieter und Vermieter rechtlich absichern.

In Deutschland ist die Befristung eines Wohnraummietvertrags seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 nur noch unter strengen Voraussetzungen zulässig. Die gesetzliche Grundlage ist § 575 BGB. Der Gesetzgeber betrachtet die Befristung als Ausnahme: Der Regelfall ist der unbefristete Mietvertrag. Wirksam befristen darf ein Vermieter nur dann, wenn er bei Vertragsschluss einen der drei gesetzlich anerkannten Befristungsgründe schriftlich mitteilt: 1. Eigenbedarf: Der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst zu nutzen oder sie einem Familienmitglied oder einer Person seines Haushalts zur Verfügung zu stellen. 2. Bauliche Maßnahmen: Das Gebäude soll abgerissen, wesentlich verändert oder umfassend instand gesetzt werden, und diese Arbeiten sind durch ein laufendes Mietverhältnis erheblich erschwert. 3. Werkmietwohnung: Die Wohnung soll nach Ablauf der Mietzeit einer zur Dienstleistung verpflichteten Person überlassen werden. Fehlt einer dieser Gründe oder wird er dem Mieter nicht schriftlich bei Vertragsschluss mitgeteilt, ist die Befristung unwirksam. Der Mietvertrag gilt dann automatisch als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden. Wichtig: Das Gesetz legt weder eine Mindest- noch eine Höchstdauer für den befristeten Mietvertrag fest. Entscheidend ist, dass die vereinbarte Laufzeit sachlich zum Befristungsgrund passt. Frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kann der Mieter beim Vermieter schriftlich nachfragen, ob der Befristungsgrund noch vorliegt. Fällt der Grund während der Laufzeit weg – etwa weil der geplante Eigenbedarf entfällt –, gilt der Mietvertrag ab diesem Zeitpunkt als unbefristet. Alternative zum Zeitmietvertrag: Wollen beide Parteien lediglich die Kündigung für eine bestimmte Zeit ausschließen, kann auch ein unbefristeter Vertrag mit beidseitigem, zeitlich begrenztem Kündigungsverzicht vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung, die den Ausschluss der ordentlichen Kündigung für mehr als ein Jahr vorsieht, bedarf der Schriftform nach § 550 BGB.

In Österreich regelt primär das Mietrechtsgesetz (MRG) die Zulässigkeit und die Mindestdauer befristeter Mietverträge. Seit 1. Jänner 2026 gilt durch das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) eine wesentliche Neuerung: Die Mindestbefristungsdauer hängt nun davon ab, ob der Vermieter als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) gilt. Private Kleinvermieter ohne Unternehmereigenschaft (Faustregel: keine planmäßige, auf Dauer angelegte Vermietung mehrerer Objekte) können weiterhin befristete Wohnungsmietverträge mit einer Mindestdauer von drei Jahren abschließen. Wer hingegen als Unternehmer im Sinn des KSchG gilt – das kann bereits bei regelmäßiger Vermietung weniger Wohnungen der Fall sein –, muss bei Neuverträgen und Verlängerungen ab 1. Jänner 2026 eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren einhalten. Ein kürzer befristeter Vertrag wäre in diesem Fall unwirksam und würde rechtlich als unbefristet gelten. Die Befristung muss zwingend schriftlich vereinbart werden (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG). Eine mündlich vereinbarte Befristung ist im MRG-Bereich unwirksam – mit der Folge, dass der Vertrag sofort als unbefristet gilt. Längere Befristungen als die Mindestdauer sind zulässig; befristete Verträge können auch beliebig oft erneuert oder verlängert werden, wobei jede Verlängerung wieder die aktuellen Mindestfristen einhalten muss. Kündigungsrecht des Mieters: Im MRG-Bereich hat der Mieter eines befristeten Mietvertrags nach Ablauf des ersten Jahres der vereinbarten Laufzeit das gesetzlich unverzichtbare Recht, den Vertrag vorzeitig zu kündigen (§ 29 Abs 2 MRG). Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, die Kündigung ist zum Monatsletzten auszusprechen. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden; eine solche Klausel wäre nichtig. Stillschweigende Verlängerung: Bleibt der Mieter nach Ablauf der Befristung in der Wohnung und unternimmt der Vermieter nichts dagegen, verlängert sich der Vertrag automatisch – seit 1. Jänner 2026 bei unternehmerischen Vermietern um fünf Jahre (§ 29 Abs 3 MRG in der Fassung des 5. MILG). Nach dieser zweiten Verlängerungsphase gilt das Mietverhältnis bei weiterer Fortsetzung als unbefristet. Mietzinsabschlag: Im Vollanwendungsbereich des MRG darf der Vermieter bei einem befristeten Mietvertrag nur 75 Prozent des sonst zulässigen Richtwertmietzinses verlangen (§ 16 Abs 7 MRG). Dieser Befristungsabschlag von 25 Prozent steht dem Mieter zwingend zu. Überzahlter Mietzins kann innerhalb von drei Jahren nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgefordert werden. Ausnahmen vom MRG: Für Objekte im Bereich der Vollausnahme des MRG – etwa Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen oder Ferienwohnungen – gelten die MRG-Befristungsregeln nicht. Dort richtet sich das Mietverhältnis nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), das deutlich flexiblere Gestaltungsmöglichkeiten zulässt.

1. MRG-Anwendungsbereich klären: Prüfen Sie als ersten Schritt, ob das Mietobjekt dem MRG (Voll- oder Teilanwendung) unterliegt oder ob eine Ausnahme gilt. Davon hängen Mindestlaufzeit, Mietzinsregeln und Kündigungsschutz ab. Im Zweifel lohnt sich eine rechtliche Erstberatung. 2. Unternehmereigenschaft prüfen (Österreich): Klären Sie, ob Sie als Vermieter nach dem KSchG als Unternehmer gelten. Üben Sie eine planmäßige, nachhaltige Vermietung aus, müssen Sie seit 1. Jänner 2026 mindestens fünf Jahre befristen. Private Kleinvermieter ohne Unternehmereigenschaft können weiterhin auf drei Jahre befristen. 3. Befristungsgrund festlegen (Deutschland): In Deutschland muss bei jedem befristeten Wohnraummietvertrag einer der drei gesetzlich anerkannten Gründe nach § 575 BGB vorliegen: Eigenbedarf, bauliche Maßnahmen oder Werkmietwohnung. Halten Sie den konkreten Grund schriftlich im Vertrag fest – vage Formulierungen reichen nicht aus. 4. Vertrag schriftlich aufsetzen: Sowohl in Österreich als auch in Deutschland muss der befristete Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden. Halten Sie Mietbeginn, Endtermin (oder eine feste Laufzeit ab einem bestimmten Datum), die vereinbarte Miete und alle wesentlichen Vertragsbedingungen klar fest. Mündliche oder unklare Befristungen sind unwirksam. 5. Mietzinsabschlag korrekt ausweisen (Österreich, Vollanwendungsbereich MRG): Weisen Sie den zulässigen Mietzins für den befristeten Vertrag (75 Prozent des Richtwertmietzinses) und den bei einer späteren Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag geltenden Mietzins schriftlich und nebeneinander im Vertrag aus. Nur so kann der volle Mietzins bei Umwandlung verlangt werden. 6. Endtermin im Kalender vormerken: Notieren Sie das Vertragsende mit ausreichend Vorlaufzeit. Im MRG-Bereich kann eine übersehene stillschweigende Verlängerung seit 2026 eine ungewollte fünfjährige Bindung bedeuten. Handeln Sie rechtzeitig, wenn Sie das Mietverhältnis nicht verlängern wollen. 7. Vorzeitige Kündigung und Auskunftspflichten beachten: Als Mieter in Österreich können Sie nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist kündigen (§ 29 Abs 2 MRG). Als Mieter in Deutschland können Sie frühestens vier Monate vor Ablauf schriftlich anfragen, ob der Befristungsgrund noch besteht (§ 575 Abs 2 BGB). Nutzen Sie diese Rechte aktiv.

Fehler 1: Zu kurze Befristung trotz Unternehmereigenschaft (Österreich). Viele Vermieter schließen nach dem 1. Jänner 2026 weiterhin Dreijahresverträge ab, ohne zu prüfen, ob sie als Unternehmer im Sinn des KSchG gelten. Die Folge: Die Befristung ist unwirksam, das Mietverhältnis gilt rechtlich als unbefristet. Der Vermieter kann dann nur noch aus den taxativen Gründen des § 30 Abs 2 MRG kündigen. Die Lösung: Vor jedem Vertragsabschluss die eigene Rechtstellung als Vermieter prüfen lassen und bei Unternehmereigenschaft konsequent auf fünf Jahre befristen. Fehler 2: Befristung ohne schriftlichen Befristungsgrund (Deutschland). Ein häufiger Irrtum ist der Glaube, eine Befristung in Deutschland sei ohne besonderen Grund möglich – etwa mit dem Argument, man wolle Flexibilität. Das ist falsch. Fehlt ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund nach § 575 BGB oder wird er nicht schriftlich bei Vertragsschluss mitgeteilt, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet. Die Lösung: Den konkreten Befristungsgrund präzise und nachvollziehbar im Vertrag benennen. Fehler 3: Mündliche oder unklare Befristung (Österreich). Im MRG-Bereich ist eine mündlich vereinbarte Befristung von vornherein unwirksam. Auch vage Formulierungen wie ungefähr drei Jahre oder bis auf Weiteres sind gefährlich. Die Lösung: Die Befristung immer schriftlich und mit eindeutigem Endtermin oder einer klar definierten Laufzeit ab einem bestimmten Datum vereinbaren. Fehler 4: Den Mietzinsabschlag nicht gewähren (Österreich, Vollanwendungsbereich). Im Vollanwendungsbereich des MRG wird der gesetzlich vorgeschriebene 25-prozentige Abschlag auf den Richtwertmietzins in der Praxis häufig nicht oder falsch ausgewiesen. Mieter haben Anspruch auf diesen Abschlag und können zu viel gezahlten Mietzins zurückfordern. Die Lösung: Den befristeten und den unbefristeten Mietzins korrekt und nebeneinander im Vertrag ausweisen. Fehler 5: Den Endtermin verpassen und ungewollte Verlängerung riskieren. Wer als Vermieter den Ablauf eines befristeten Mietvertrags nicht aktiv verfolgt, riskiert eine stillschweigende Verlängerung. Seit 2026 beträgt diese erste automatische Verlängerung bei unternehmerischen Vermietern fünf Jahre – eine ungewollte, lange Bindung. Die Lösung: Den Endtermin mit genügend Vorlaufzeit im Kalender markieren und rechtzeitig schriftlich handeln, ob man verlängern, neu befristen oder das Mietverhältnis beenden will.