Betriebskostenabrechnung erstellen — kostenlos & rechtssicher für Österreich

„Betriebskostenabrechnung“ in Österreich: Was Sie wissen sollten

Im Vollanwendungsbereich des MRG dürfen Sie als Vermieter für Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag vorschreiben und müssen diese Kosten dann für jedes Kalenderjahr abrechnen. Im Teilanwendungsbereich, etwa in ohne öffentliche Mittel nach dem 30. Juni 1953 bewilligten Neubauten, und außerhalb des MRG gelten die §§ 21 bis 24 MRG nicht; maßgeblich ist dann vor allem der Mietvertrag.

Das muss hinein

• Nur Kosten aus dem gesetzlichen Katalog, etwa Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Rauchfangkehrung, Schädlingsbekämpfung, Hausbeleuchtung, Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, Verwaltung und Hausbetreuung, dazu laufende öffentliche Abgaben.
• Keine Kosten für Erhaltungsarbeiten am Haus, sie gehören in die Hauptmietzinsabrechnung; Heiz- und Warmwasserkosten einer gemeinsamen Anlage werden in Gebäuden mit mindestens vier Nutzungsobjekten und Verbrauchserfassung nach dem Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz aufgeteilt.
• Den Anteil nach der Nutzfläche im Verhältnis zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz Vermietbarkeit leerstehenden Objekte; offene Balkone, Terrassen und nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignete Keller- und Dachbodenräume zählen nicht mit.
• Eine Aufteilung nach Verbrauch nur, wenn sie mit mindestens zwei Dritteln der Mieter schriftlich vereinbart wurde.
• Die Gegenüberstellung mit den geleisteten Pauschalbeträgen und das Ergebnis als Überschuss oder Fehlbetrag.

Form und Unterschrift

Die Abrechnung über das Vorjahr ist spätestens bis 30. Juni an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht aufzulegen; den Hauptmietern ist Einsicht in die Belege zu gewähren, bei elektronischen Belegen in Ausdrucke. Kopien von Abrechnung und Belegen können Hauptmieter auf eigene Kosten verlangen.

Häufige Fehler und ihre Folgen

• Nicht umlagefähige Kosten wie Erhaltungsarbeiten verrechnet: Der Mieter kann zu viel Bezahltes samt gesetzlichen Zinsen binnen drei Jahren zurückfordern.
• Abrechnung nicht bis 30. Juni gelegt oder Belegeinsicht verweigert: Auf Antrag eines Hauptmieters verhält Sie das Gericht oder in manchen Gemeinden die Schlichtungsstelle dazu; weigern Sie sich auch in der Verhandlung, ergeht der Auftrag mit einer Frist von höchstens 14 Tagen unter Androhung einer Ordnungsstrafe bis 2.000 Euro.
• Kosten zu spät geltend gemacht: Bei Pauschalverrechnung können Sie Betriebskosten nicht mehr verlangen, wenn Sie sie nicht binnen eines Jahres nach Ablauf des Kalenderjahres geltend machen, in dem sie Ihnen gegenüber fällig wurden.

Was danach passiert

Ein Überschuss ist dem Mieter zum übernächsten Zinstermin zurückzuzahlen, ein Fehlbetrag ist zum übernächsten Zinstermin fällig. Die neue Pauschalrate errechnen Sie aus den Gesamtkosten des Vorjahres; bei zwischenzeitlichen Kostensteigerungen dürfen Sie diesen Betrag um höchstens zehn Prozent überschreiten. Hält der Mieter die Abrechnung für falsch, kann er sie im Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht überprüfen lassen, in manchen Gemeinden zuerst bei der Schlichtungsstelle.