Fristlose Kündigung durch Vermieter erstellen — kostenlos & rechtssicher für Österreich

„Fristlose Kündigung durch Vermieter“ in Österreich: Was Sie wissen sollten

Statt einer fristlosen Kündigung sieht das österreichische Recht die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrags nach § 1118 ABGB vor: Sie können sie als Vermieter verlangen, wenn der Mieter trotz Mahnung mit dem Mietzins säumig bleibt oder von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht. Zieht der Mieter daraufhin nicht aus, setzen Sie die Auflösung mit einer Räumungsklage beim Bezirksgericht durch.

Das muss hinein

• Bei Zinsrückstand das Datum Ihrer Mahnung und die Höhe des darin gemahnten Rückstands.
• Die Feststellung, dass der Rückstand bis zum nächsten auf die Mahnung folgenden Zinstermin nicht vollständig bezahlt wurde.
• Bei nachteiligem Gebrauch die konkreten Vorfälle mit Datum, etwa eine Beschädigung der Wohnung oder ein Verhalten im Haus, das Ihre Interessen oder die der Mitmieter erheblich schädigen oder gefährden kann.
• Die eindeutige Erklärung, dass Sie aus diesem Grund die Aufhebung des Mietvertrags verlangen, samt Aufforderung zur Räumung bis zu einem bestimmten Tag.
• Die genaue Bezeichnung des Mietgegenstands und aller Mieter.

Form und Unterschrift

§ 1118 ABGB schreibt für die Auflösungserklärung keine bestimmte Form vor; nach der Rechtsprechung des OGH kann das Aufhebungsbegehren auch erst mit der Räumungsklage selbst erklärt werden. Bei Zinsrückstand muss aber stets die Abfolge Mahnung, Nachfrist bis zum nächsten Zinstermin und Auflösungserklärung gewahrt sein. Zuständig für die Räumungsklage ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt.

Häufige Fehler und ihre Folgen

• Auflösung erklärt, obwohl der Mieter den gemahnten Rückstand bis zum nächsten Zinstermin vollständig bezahlt hat: Dann fehlt die Voraussetzung des § 1118 ABGB, und die Räumungsklage scheitert.
• Die Wohnung eigenmächtig betreten oder den Mieter aussperren: Das ist eine Besitzstörung, gegen die der Mieter binnen 30 Tagen ab Kenntnis klagen kann, und das Gericht kann Ihnen weitere Eingriffe verbieten.
• Geringfügige Vorfälle als nachteiligen Gebrauch angeführt: § 1118 ABGB verlangt einen erheblich nachteiligen Gebrauch; fehlt die Erheblichkeit, scheitert die Räumungsklage.

Was danach passiert

Im Anwendungsbereich des MRG scheitert die Räumungsklage wegen Zinsrückstands, wenn der Mieter, den am Rückstand kein grobes Verschulden trifft, den geschuldeten Betrag vor Schluss der Verhandlung erster Instanz zahlt; die Verfahrenskosten muss er Ihnen dann aber ersetzen. Gibt das Gericht der Klage statt, kann es die Räumungsfrist auf Antrag des Mieters aus wichtigen Gründen um bis zu neun Monate verlängern. Räumt der Mieter trotz Urteil nicht, beantragen Sie die Räumungsexekution; vollzogen wird sie nur, wenn Sie die Arbeitskräfte und Transportmittel für Öffnung und Abtransport bereitstellen.

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