Heizung in der Mietwohnung: Mindesttemperatur 2026

Die Frage nach der Mindesttemperatur in der Mietwohnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter. Wer zahlt die Reparatur, wenn die Heizung ausfällt? Ab wann darf der Vermieter die Heizung abdrehen? Und welche Temperatur muss in der Wohnung mindestens herrschen? Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage in Österreich und Deutschland klar und verständlich. Eines vorab: Eine gesetzlich festgeschriebene Mindesttemperatur für Mietwohnungen gibt es weder in Österreich noch in Deutschland. Maßgeblich sind stattdessen die Rechtsprechung der Gerichte sowie die allgemeine Pflicht des Vermieters, die Wohnung in brauchbarem Zustand zu erhalten. Wer seine Rechte kennt, kann im Heizungsstreit sicher und gezielt vorgehen.

In Deutschland ergibt sich die Heizpflicht des Vermieters aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Eine beheizbare Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Gesetzlich vorgeschriebene Temperaturen existieren nicht. Die Richtwerte stammen ausschließlich aus der Rechtsprechung: Danach müssen Wohnräume tagsüber, also zwischen etwa 6 und 23 Uhr, auf 20 bis 22 Grad Celsius beheizbar sein. Im Badezimmer werden in der Regel 21 bis 22 Grad verlangt. Nachts, zwischen 23 und 6 Uhr, reichen nach der überwiegenden Rechtsprechung 18 Grad aus. Einige Gerichte lassen nachts auch 17 Grad gelten. Werden diese Werte unterschritten, liegt typischerweise ein Mietmangel vor. Die Heizperiode ist ebenfalls nicht gesetzlich geregelt; nach überwiegender Ansicht der Gerichte dauert sie von Oktober bis Ende April, richtet sich aber letztlich nach den tatsächlichen Witterungsverhältnissen. Auch außerhalb dieser Monate besteht eine Heizpflicht, wenn die Wohnung dauerhaft unter den üblichen Mindesttemperaturen bleibt. Klauseln im Mietvertrag, die eine niedrigere Temperatur erlauben, sind nach der Rechtsprechung in der Regel unwirksam. Wichtig: Mieter selbst haben keine Heizpflicht. Eine Vertragsklausel, die Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung stets auf mindestens 20 Grad zu beheizen, ist unwirksam. Wer gar nicht heizt und dadurch Schimmel oder Frostschäden verursacht, haftet jedoch für den entstandenen Schaden. Fällt die Heizung aus, mindert sich die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB automatisch für die Dauer der Beeinträchtigung. Feste gesetzliche Minderungsquoten gibt es nicht; entscheidend sind Dauer, Jahreszeit, betroffene Räume und das Ausmaß der Temperaturunterschreitung. Laut Rechtsprechung liegt die Minderung bei geringen Heizungseinschränkungen bei etwa 10 Prozent der Bruttomiete; beim vollständigen Heizungsausfall im Winter sind je nach den Umständen des Einzelfalls Minderungen bis zu 100 Prozent möglich. Fällt gleichzeitig auch die Warmwasserversorgung aus, erhöht sich die Minderung entsprechend. Ein kurzzeitiger Ausfall an einem einzelnen Heizkörper gilt dagegen als Bagatellmangel, der nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB keine Minderung rechtfertigt. Der Mangel muss nach § 536c BGB unverzüglich dem Vermieter angezeigt werden; wer das unterlässt, riskiert den Verlust seiner Minderungsrechte, soweit der Vermieter wegen fehlender Information keine Abhilfe schaffen konnte. Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist nach einem BGH-Urteil (XII ZR 225/03) die Bruttomiete einschließlich aller Nebenkosten.

Auch in Österreich gibt es keine gesetzlich festgelegte Mindesttemperatur für Mietwohnungen. Anhaltspunkte liefern die ÖNORMEN EN 12831 und H 7500, die für beheizte Räume Richtwerte von 20 Grad in Wohnräumen und Küchen sowie 24 Grad im Bad empfehlen. Diese Normen sind jedoch nicht rechtsverbindlich, sondern dienen als Orientierung für Gerichte. In der Praxis haben sich durch die Rechtsprechung ähnliche Werte wie in Deutschland etabliert: Während der Heizperiode, die in Österreich üblicherweise von Oktober bis Mai dauert, müssen Wohnräume eine Temperatur von 20 bis 22 Grad und Badezimmer 20 bis 21 Grad erreichen können. Eine gesetzlich fixierte Heizperiode kennt das österreichische Recht nicht. Die zentrale gesetzliche Grundlage für Mieterrechte bei Heizungsausfall ist § 1096 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Danach ist der Vermieter verpflichtet, den Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben und während der Mietzeit zu erhalten. Ist die Wohnung ohne Schuld des Mieters mangelhaft und dadurch für den vereinbarten Gebrauch nicht tauglich, ist der Mieter für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit von der Mietzinszahlung befreit. Dieses Recht auf Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB gilt für alle Mietverhältnisse, unabhängig davon, wann das Gebäude errichtet wurde oder ob der Mietvertrag vor oder nach einem bestimmten Stichtag geschlossen wurde. Auf dieses Recht kann im Voraus nicht verzichtet werden; entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam. Die Mietzinsminderung tritt in Österreich kraft Gesetzes ein, der Mieter muss keinen Antrag stellen. Voraussetzung ist, dass der Mangel nicht vom Mieter selbst verursacht wurde und die Brauchbarkeit der Wohnung objektiv erheblich beeinträchtigt ist. Maßgeblich für die Höhe der Minderung sind Grad und Dauer der Beeinträchtigung sowie der Flächenanteil der betroffenen Räume; die Berechnung bezieht sich auf die Nettomiete. Bei vollständigem Heizungsausfall in der kalten Jahreszeit ist nach der österreichischen Rechtsprechung eine Mietzinsminderung bis auf null möglich. Bei einer schlecht regulierbaren Heizleistung mit Temperaturen von 17 bis 18 Grad im Wohnbereich erkannte ein Gericht eine Minderung von 12 Prozent an. Bei Raumtemperaturen unter 18 Grad kann eine Minderung von 10 bis 20 Prozent gerechtfertigt sein. Rückwirkend können zu viel gezahlte Mietzinse innerhalb von drei Jahren geltend gemacht werden; danach greift die Verjährungsfrist. Neben dem ABGB ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) der § 3 MRG zentral. Er verpflichtet den Vermieter, das Haus und die Mietgegenstände im ortsüblichen Standard zu erhalten. Seit der Wohnrechtsnovelle 2015, die in § 3 Abs. 2 Z 2a MRG kodifiziert ist, zählen dazu ausdrücklich auch mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte. Die Pflicht umfasst sowohl Reparatur als auch Austausch und gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag vor oder nach 2015 geschlossen wurde. Kein Gerät selbst eingebaut haben, sondern mitgemietet haben, ist dabei die entscheidende Voraussetzung: Hat der Mieter die Therme selbst während des laufenden Mietverhältnisses eingebaut, trägt er die Erhaltungspflicht selbst. Der Oberste Gerichtshof hat in einer Entscheidung (5 Ob 51/23w vom 11.01.2024) klargestellt, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs. 2 Z 2 MRG auch alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme dienenden Einrichtungen umfasst, also auch Heizkörper, Rohre und Ventile. Mieter können die Durchführung von Erhaltungsarbeiten über die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht nach § 37 MRG erzwingen. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG gelten § 1096 ABGB und der Mietvertrag als Prüfungsmaßstab.

1. Mangel feststellen und dokumentieren: Sobald die Heizung ausfällt oder die Mindesttemperatur nicht erreicht wird, messen Sie die Raumtemperatur mit einem Thermometer und notieren Sie Datum, Uhrzeit und Messwert. Machen Sie Fotos des Thermometers im Raum. Je mehr Messwerte über mehrere Tage, desto besser ist Ihre Beweislage. 2. Vermieter unverzüglich schriftlich informieren: Zeigen Sie den Mangel sofort in Textform an, am besten per eingeschriebenem Brief oder E-Mail mit Lesebestätigung. Beschreiben Sie den Mangel konkret: Seit wann besteht er, welche Räume sind betroffen, welche Temperaturen wurden gemessen. Verlangen Sie eine schriftliche Bestätigung des Erhalts und setzen Sie eine angemessene Frist zur Behebung. In Deutschland ist die Anzeige nach § 536c BGB zwingend notwendig, um Minderungsrechte nicht zu gefährden. In Österreich ist die schriftliche Mängelanzeige die Grundlage für jede weitere rechtliche Maßnahme. 3. Frist setzen und Mietzinsminderung ankündigen: Falls der Vermieter nicht innerhalb der gesetzten Frist reagiert, kündigen Sie schriftlich die Mietzinsminderung an. In Österreich tritt die Minderung kraft Gesetzes nach § 1096 ABGB ein; in Deutschland ebenfalls nach § 536 BGB, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt. Zahlen Sie die Miete sicherheitshalber unter ausdrücklichem Vorbehalt in voller Höhe weiter, um Kündigungsrisiken zu vermeiden, und fordern Sie den Differenzbetrag gesondert zurück. 4. Beratung holen: Wenden Sie sich an die Mietervereinigung Österreich, die Arbeiterkammer oder in Deutschland an den Deutschen Mieterbund. Diese Stellen beraten häufig kostenlos und können die angemessene Minderungsquote im Einzelfall einschätzen. Eine anwaltliche Beratung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Vermieter nicht reagiert oder ein gerichtliches Verfahren droht. 5. Bezirksgericht oder Schlichtungsstelle einschalten (Österreich): Im Vollanwendungsbereich des MRG können Mieter die Durchführung von Erhaltungsarbeiten nach § 37 MRG bei der zuständigen Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht erzwingen. Dieses Verfahren ist in der Regel kostengünstiger als ein ordentlicher Zivilprozess. 6. Notversorgung sicherstellen: Stellen Sie bei einem länger andauernden Ausfall eine Notbeheizung sicher, um Gesundheitsschäden und Folgemängel wie Schimmel oder Frostschäden zu vermeiden. Kosten für notwendige Ersatzmaßnahmen können unter Umständen vom Vermieter zurückgefordert werden; halten Sie alle Belege fest. 7. Beweissicherung und Dokumentation aufrechterhalten: Führen Sie ein lückenloses Protokoll über den gesamten Zeitraum des Heizungsausfalls, alle Korrespondenz mit dem Vermieter und alle Kosten. Diese Unterlagen sind im Streit- oder Gerichtsfall entscheidend.

Fehler 1: Den Mangel nur mündlich melden. Viele Mieter rufen kurz beim Vermieter an und glauben, damit ihrer Pflicht nachgekommen zu sein. Die Lösung: Immer schriftlich melden, am besten per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung. Nur so haben Sie im Streitfall einen Nachweis, dass und wann der Vermieter informiert wurde. In Deutschland ist die Anzeigepflicht nach § 536c BGB sogar gesetzlich vorgeschrieben. Fehler 2: Die Miete einfach ohne Ankündigung und Vorbehalt kürzen. Wer in Österreich oder Deutschland kommentarlos die Miete kürzt, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands. Die Lösung: Zahlen Sie die Miete zunächst unter ausdrücklichem schriftlichem Vorbehalt in voller Höhe weiter und fordern Sie den Minderungsbetrag gesondert zurück. Holen Sie vorher rechtliche Beratung ein. Fehler 3: Keine Temperaturmessungen dokumentieren. Wer vor Gericht eine zu kalte Wohnung behauptet, muss das beweisen können. Die Lösung: Messen Sie die Raumtemperatur täglich, mindestens zu verschiedenen Tageszeiten und in verschiedenen Räumen, und notieren Sie die Werte mit Datum und Uhrzeit. Fotos unterstützen die Beweisführung. Fehler 4: Zu lange warten. Je länger ein Mieter untätig bleibt, desto schwieriger wird es, rückwirkend Ansprüche geltend zu machen. In Österreich gilt für Rückforderungsansprüche eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Lösung: Handeln Sie sofort beim ersten Auftreten des Mangels und dokumentieren Sie von Beginn an lückenlos. Fehler 5: Annehmen, dass bei selbst installierter Therme der Vermieter zuständig ist. Hat der Mieter selbst während des laufenden Mietverhältnisses eine Therme oder einen Boiler eingebaut, trägt er die Erhaltungspflicht in der Regel selbst. Die Lösung: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag und klären Sie vor dem Einbau schriftlich, wer zukünftig für Reparatur und Wartung zuständig ist.