Geschäftsraummietvertrag erstellen — kostenlos & rechtssicher für Österreich

Gewerbemietvertrag: Rechtsgrundlagen in Österreich

Für Österreich erstellt die KI „Gewerbemietvertrag“ nach österreichischem Recht und berücksichtigt dabei insbesondere:

• §§ 1090 ff. ABGB
• § 1 Abs. 1 MRG
• § 1 Abs. 2 Z 1 MRG
• § 1 Abs. 2 Z 3 MRG
• § 1 Abs. 2 Z 5 MRG
• § 1 Abs. 4 MRG
• § 1 Abs. 5 MRG
• § 30 Abs. 1 MRG
• § 33 Abs. 1 MRG
• § 30 MRG

• Anwendungsbereich: Das MRG gilt für die Miete von Geschäftsräumlichkeiten aller Art, etwa Geschäftsräume, Magazine, Werkstätten, Arbeits-, Amts- oder Kanzleiräume, samt mitgemieteten Haus- oder Grundflächen wie Abstell-, Lade- oder Parkflächen (§ 1 Abs. 1 MRG). Mangels Nachweises eines konkreten Ausnahmetatbestands besteht eine Vermutung für die Vollanwendbarkeit des MRG (OGH 10 Ob 79/07a).
• Ausnahmen: Nicht in den Anwendungsbereich des MRG fallen unter anderem Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens vermietet werden (§ 1 Abs. 2 Z 1 MRG), Mietverträge über eine Geschäftsräumlichkeit, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt (§ 1 Abs. 2 Z 3 MRG), sowie Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei durch nachträglichen Ausbau des Dachbodens neu geschaffene Räume nicht zählen (§ 1 Abs. 2 Z 5 MRG). Für solche Verträge gelten die Bestimmungen des ABGB über den Bestandvertrag (§§ 1090 ff. ABGB), die keinen dem MRG entsprechenden Kündigungsschutz enthalten.
• Teilanwendungsbereich: Von den Bestimmungen des I. und II. Hauptstücks des MRG gelten nur die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49 MRG für Mietgegenstände in Gebäuden, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, für bestimmte durch Dachbodenausbau, Aufbau oder Zubau neu errichtete Mietgegenstände sowie für Mietgegenstände im Wohnungseigentum in Gebäuden, die auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind (§ 1 Abs. 4 MRG). Für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark, also einer wirtschaftlichen Einheit von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften, in denen nicht überwiegend Handelsgewerbe betrieben werden, gelten von diesen Bestimmungen nur die §§ 14 und 29 bis 36 MRG (§ 1 Abs. 5 MRG).
• Abgrenzung zur Unternehmenspacht: Ob Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen; die Bezeichnung des Vertrags ist dafür nicht entscheidend, und bei Unternehmenspacht ist das MRG nicht anzuwenden. Eine Betriebspflicht, die vereinbart wird, weil der Vermieter die Kundenströme gleichsam mitvermietet, die Zurverfügungstellung von Kundenparkplätzen und ein umsatzabhängiger Bestandzins sprechen eher für Unternehmenspacht; die Pflicht, das Mietobjekt nach Vertragsende völlig geräumt zurückzustellen, kann für Geschäftsraummiete sprechen.
• Kündigung: Ist das MRG ganz oder teilweise anzuwenden (§ 1 Abs. 4 und 5 MRG), kann der Vermieter nur aus wichtigen Gründen kündigen (§ 30 Abs. 1 MRG), und zwar nur gerichtlich; der Mieter kann gerichtlich oder schriftlich kündigen (§ 33 Abs. 1 MRG). Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder in einem weiteren als dem in § 30 MRG bestimmten Maß zustehen soll, ist rechtsunwirksam (§ 30 Abs. 3 MRG). Als wichtiger Grund gilt insbesondere, dass die Räumlichkeiten nicht regelmäßig zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung verwendet werden, außer bei bloß vorübergehender Abwesenheit wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts (§ 30 Abs. 2 Z 7 MRG), oder dass ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der für den Vermieter, seine nahen Angehörigen oder das Unternehmen, für das er vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist (§ 30 Abs. 2 Z 13 MRG). Fehlt eine Vereinbarung über Termin und Frist, sind Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten zum 31. März, 30. Juni, 30. September oder 31. Dezember so aufzukündigen, dass die Kündigung dem Gegner spätestens drei Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird (§ 560 Abs. 1 Z 2 lit. e ZPO).
• Befristung: Ist das MRG ganz oder teilweise anzuwenden, endet ein befristeter Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer nur, wenn schriftlich vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt (§ 29 Abs. 1 Z 3 lit. a MRG); andernfalls gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 29 Abs. 3 lit. a MRG). Die Mindestdauer der Befristung (§ 29 Abs. 1 Z 3 lit. b MRG) und das vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters nach einem Jahr (§ 29 Abs. 2 MRG) gelten nur für Wohnungen. Wird ein befristeter Vertrag nach Ablauf weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, gilt er einmalig als auf fünf Jahre erneuert, wenn der Vermieter Unternehmer im Sinn des KSchG ist, sonst als auf drei Jahre; der Mieter kann den erneuerten Vertrag jederzeit zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gerichtlich oder schriftlich kündigen, und wird er auch danach nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert (§ 29 Abs. 3 lit. b MRG, anzuwenden auf Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder vertraglich oder gesetzlich erneuert werden, § 49k Abs. 4 MRG).

Dokument-Profi ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen oder strittigen Fällen empfehlen wir eine anwaltliche Prüfung.

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