Mietvertrag möblierte Wohnung erstellen — kostenlos & rechtssicher für Österreich

Mietvertrag möblierte Wohnung: Rechtsgrundlagen in Österreich

Für Österreich erstellt die KI „Mietvertrag möblierte Wohnung“ nach österreichischem Recht und berücksichtigt dabei insbesondere:

• KSchG
• § 29 Abs. 1 Z 3 MRG
• § 49k Abs. 4 MRG
• § 29 Abs. 4 MRG
• § 29 Abs. 2 MRG
• § 30 Abs. 1 MRG
• § 33 Abs. 1 MRG
• § 15 Abs. 1 MRG
• § 25 MRG
• § 16 Abs. 7 MRG

• Befristung: Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG endet ein befristeter Haupt- oder Untermietvertrag über eine Wohnung nur dann durch Zeitablauf, wenn schriftlich vereinbart ist, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt, und die ursprünglich vereinbarte Dauer mindestens fünf Jahre beträgt; war der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des KSchG, genügen mindestens drei Jahre (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG). Diese seit 1. Jänner 2026 geltende Fassung ist auf Mietverträge anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder vertraglich oder gesetzlich erneuert werden (§ 49k Abs. 4 MRG). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 29 Abs. 3 lit. a MRG). Befristete Verträge können schriftlich beliebig oft erneuert werden, bei Wohnungen jeweils um mindestens fünf Jahre oder, wenn der Vermieter kein Unternehmer im Sinn des KSchG ist, um mindestens drei Jahre (§ 29 Abs. 4 MRG). Wird ein befristeter Vertrag nach Ablauf der wirksam vereinbarten Dauer weder verlängert noch aufgelöst, gilt er einmalig als auf fünf Jahre oder, wenn der Vermieter kein Unternehmer im Sinn des KSchG ist, auf drei Jahre erneuert; den erneuerten Vertrag kann der Mieter jederzeit zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen, und wird er danach ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert (§ 29 Abs. 3 lit. b MRG).
• Kündigung: Bei einem nach § 29 Abs. 1 Z 3 MRG befristeten Haupt- oder Untermietvertrag über eine Wohnung hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Vertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen (§ 29 Abs. 2 MRG). Eine Kündigung durch den Vermieter ist im Voll- und Teilanwendungsbereich nur aus wichtigen Gründen (§ 30 Abs. 1 MRG) und nur gerichtlich möglich (§ 33 Abs. 1 MRG).
• Mietzins und Einrichtungsgegenstände: Der Mietzins für eine Hauptmiete besteht aus dem Hauptmietzins, dem Anteil an den Betriebskosten und den laufenden öffentlichen Abgaben, dem Anteil für allfällige besondere Aufwendungen und dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen (§ 15 Abs. 1 MRG). Stellt der Vermieter dem Hauptmieter Einrichtungsgegenstände bei, darf hiefür nur ein angemessenes Entgelt vereinbart werden (§ 25 MRG). Im Vollanwendungsbereich vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins bei einem befristeten Hauptmietvertrag um 25 Prozent; wird der Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt, entfällt die Verminderung ab der Umwandlung nur, wenn der für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässige und der tatsächlich vereinbarte Hauptmietzins im Vertrag ziffernmäßig gegenübergestellt und schriftlich ausgewiesen wurden (§ 16 Abs. 7 MRG). Wird die ganze Wohnung untervermietet, darf der Untermietzins, abgesehen von den überwälzten Anteilen an Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben und besonderen Aufwendungen, dem überwälzten Entgelt für Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen und der Umsatzsteuer, den vom Untervermieter zulässigerweise zu entrichtenden Hauptmietzins um nicht mehr als 50 Prozent übersteigen; darüber hinaus sind Aufwendungen des Untervermieters zur Verbesserung der Wohnung angemessen zu berücksichtigen, soweit sie für den Untermieter von objektivem Nutzen sind, und § 25 MRG gilt zwischen Untervermieter und Untermieter sinngemäß (§ 26 Abs. 1 MRG). Bei nur teilweiser Untervermietung darf der Untermietzins einen dem untervermieteten Teil entsprechenden angemessenen Betrag im Sinn des § 26 Abs. 1 MRG nicht übersteigen (§ 26 Abs. 2 MRG). Bei einem befristeten Untermietvertrag vermindert sich der höchstzulässige Untermietzins, ausgenommen die überwälzten Anteile an Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben und besonderen Aufwendungen, um 25 Prozent; nach einer Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag entfällt die Verminderung nur, wenn der für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässige und der tatsächlich vereinbarte Untermietzins im Untermietvertrag ziffernmäßig gegenübergestellt und schriftlich ausgewiesen wurden (§ 26 Abs. 3 MRG). Diese Mietzinsregeln gelten nicht im Teilanwendungsbereich (§ 1 Abs. 4 MRG).
• Anwendungsbereich: Das MRG gilt für die Miete von Wohnungen und einzelnen Wohnungsteilen (§ 1 Abs. 1 MRG). Im Teilanwendungsbereich, etwa bei Wohnungen in Gebäuden, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden, oder bei Eigentumswohnungen in Gebäuden mit einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung, gelten aus dem I. und II. Hauptstück des MRG nur die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, also unter anderem die Regeln über Kaution, Befristung und Kündigung, nicht aber die Mietzinsbeschränkungen (§ 1 Abs. 4 MRG).
• Ausnahmen: Nicht in den Anwendungsbereich des MRG fallen unter anderem Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt, die Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B angehört und der Mieter sie nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet (§ 1 Abs. 2 Z 3 lit. b MRG), Wohnungen, die der Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung mietet (§ 1 Abs. 2 Z 4 MRG), sowie Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens geschaffene Räume nicht zählen (§ 1 Abs. 2 Z 5 MRG). Eine Zweitwohnung in diesem Sinn liegt nur vor, wenn der Mieter daneben einen gewöhnlichen Aufenthalt hat. In diesen Fällen gelten die Bestimmungen des ABGB über den Bestandvertrag: Ein befristeter Bestandvertrag erlischt durch den Ablauf der vereinbarten Zeit (§ 1113 ABGB) und wird stillschweigend erneuert, wenn der Mieter die Wohnung danach weiter benützt und der Vermieter es dabei bewenden lässt (§ 1114 ABGB).
• Kaution und Rückgabe: Im Voll- und Teilanwendungsbereich hat der Vermieter eine als Geldbetrag übergebene Kaution auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen und den Mieter darüber auf Verlangen schriftlich zu informieren; eine andere Veranlagung ist zulässig, wenn sie eine gleich gute Verzinsung und eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage bietet und eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters sowie bei dessen Insolvenz eine Absonderung ermöglicht (§ 16b Abs. 1 MRG). Nach Ende des Mietvertrags hat der Vermieter die Kaution samt den erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung berechtigter Forderungen aus dem Mietverhältnis herangezogen wird (§ 16b Abs. 2 MRG). Nach Vertragsende muss der Mieter die Wohnung dem errichteten Inventar gemäß oder doch in dem Zustand zurückstellen, in dem er sie übernommen hat (§ 1109 ABGB). Für eine Beschädigung oder eine Abnützung durch Missbrauch haftet er für eigenes Verschulden und für das eines Untermieters, nicht aber für Zufall; der Vermieter muss den Ersatz längstens binnen einem Jahr nach der Zurückstellung gerichtlich fordern, sonst erlischt das Recht (§ 1111 ABGB).

Dokument-Profi ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen oder strittigen Fällen empfehlen wir eine anwaltliche Prüfung.

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